作为首都核心居住需求户型，北京90平方米住宅兼具实用性与经济性。当前市场呈现明显区域分化特征：五环内优质地段总价普遍突破600万元，而近郊新城板块约350-500万元可购得同类户型，价差主要源于配套成熟度与学区资源。
西城区金融街板块90平二手房均价约12-15万/㎡，朝阳区CBD周边约8-10万/㎡，海淀中关村学区房维持在11-13万/㎡。相较之下，大兴黄村、昌平回龙观等新兴居住区单价仅4-6万/㎡，对首套刚需更具吸引力。
地铁站点500米范围内的房产通常有15-20%的溢价，重点学区资格可使房价上浮30%以上。例如西城德胜片区同等面积学区房比非学区房高出200余万元。
2000年后建成的商品房比80年代老破小单价高2-3万元，但部分优质学区老房因稀缺性反而价格倒挂。建议关注2010年后建成的次新房，兼顾品质与贷款年限。
当前市场环境下，建议购房者：优先选择地铁末端站潜力区域，如17号线南段沿线；关注双限政策松动带来的郊区置业窗口期；对于学区需求，可考虑海淀山后等新兴教育板块的性价比之选。
受土地供应结构调整影响，核心区90平户型将持续稀缺，预计年涨幅3-5%；近郊区域伴随配套完善将呈现阶梯式上涨，重点可关注亦庄经开区、顺义新城等规划利好区域。
建议购房前做好资金规划，商业贷款90平住宅通常需准备总价35%首付。特别注意查验房产属性，避免误购限价房、共有产权房等特殊类型房产影响后续交易。